De voorovereenkomst tot koop

Geplaatst op 24-10-2019

Als een van de partijen de voorovereenkomst tot koop (contratto preliminare di vendita) notarieel wil laten vastleggen, is het goed te weten wat daarvan de gevolgen zijn. Die vastlegging is goed voor de duidelijkheid tussen partijen maar niet noodzakelijk. Het heeft voor de koper als voordeel dat de verkoper de eigendom niet meer zonder zijn medewerking aan een derde kan overdragen, althans in de periode van drie jaar na ondertekening. Het tweede voordeel voor de koper is dat als de verkoper in gebreke blijft, hij de overdracht via de rechter kan afdwingen. Dat kan ook als de preliminare niet via de notaris wordt gesloten, maar is dan lastiger te regelen omdat de koper dan moet bewijzen dat de handtekeningen onder de voorovereenkomst van de verkoper zijn.

Diritto di recesso

De verkoper die de vrijheid wil behouden om na het sluiten van de voorovereenkomst te beslissen met een andere koper in zee te gaan of gewoon van de verkoop af te zien, zal dat in de voorovereenkomst moeten vastleggen middels het opnemen van een zogenaamd ‘diritto di recesso’. Als de verkoper dat recht uitoefent, wordt de overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbonden door de enkele mededeling aan de koper dat de verkoper van dat recht gebruikmaakt. De verkoper die dat recht wil uitoefenen, is een vergoeding aan de koper verschuldigd gelijk aan het dubbele van de aanbetaling die hij bij ondertekening van de preliminare heeft ontvangen, mits die aanbetaling als caparra is aangeduid. De verkoper die verwacht dat hij voor de afgesproken datum van overdracht een derde zal vinden die een hogere koopprijs zal willen betalen, zal belang hebben om het diritto di recesso in de voorovereenkomst op te nemen en dit uit te oefenen als de meeropbrengst bij verkoop aan de derde hoger zal zijn dan het bedrag van de caparra. Het recht van de verkoper om de overeenkomst via recesso te ontbinden bestaat ook in het geval dat de koper met de nakoming van zijn verplichtingen in gebreke blijft. Dat volgt uit de wet en hoeft niet in de voorovereenkomst te zijn vastgelegd. De wet bepaalt dat de verkoper in dat geval recht heeft op een vergoeding gelijk aan de caparra. Dat betekent in de praktijk dat de verkoper de ontvangen caparra zal mogen behouden. Als de verkoper door de wanprestatie van de koper schade lijdt die hoger is dan de caparra en hij die schade volledige vergoed wil hebben, zal hij de rechter moeten verzoeken de voorovereenkomst te ontbinden en de koper te veroordelen tot het vergoeden van alle schade. Bij recesso bestaat die mogelijkheid niet en is de vergoeding beperkt tot de caparra.

Extra zekerheid

Als de koper meerdere aanbetalingen doet, kan alleen het bedrag dat bij ondertekening van de voorovereenkomst wordt ontvangen als caparra worden aangemerkt. Als de verkoper in geval van recesso ook de overige aanbetalingen wil kunnen behouden, zal hij dat in de preliminare moeten afspreken. Als de koper daar niet mee akkoord gaat, doet de verkoper er verstandig aan te proberen een hogere caparra af te spreken. Om een aanbetaling als caparra te kunnen aanmerken, dient deze in handen van de verkoper te worden betaald. Dat is bij de deponering van de aanbetaling onder de makelaar of notaris niet het geval. Om de aanbetaling dan toch als caparra te kunnen aanmerken, is een speciale bepaling in de voorovereenkomst nodig. Conclusie: de notariële vastlegging zal doorgaans extra zekerheid geven aan de koper en de bewegingsvrijheid van de verkoper beperken. De verkoper kan dit tegengaan door bij het maken van de afspraken met het voorgaande rekening te houden, waarbij ik gaarne zal adviseren.