De makelaar

Geplaatst op 09-10-2016

De makelaar speelt bij een Italiaanse kooptransactie een vooraanstaande rol. Volgens Italiaans recht heeft hij de taak koper en verkoper bij elkaar te brengen om te bevorderen dat zij een koopovereenkomst sluiten. Hij treedt op in het belang van beide partijen en dient daarom onpartijdig te zijn. Zijn positie is dan ook beduidend anders dan die van een Nederlandse of Belgische makelaar.

Het beroep van makelaar is in Italië wettelijk geregeld en beschermd. Elke Kamer van Koophandel heeft een lijst met personen die als makelaar zijn ingeschreven en als zodanig mogen opereren. Voor inschrijving is nodig dat de makelaar met goed gevolg de beroepsopleiding heeft doorlopen, dat hij praktijkervaring heeft opgedaan en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft. Een makelaar mag zich niet met andere professionele zaken bezighouden en niet persoonlijk in onroerend goed handelen. De bekendste beroepsorganisaties zijn Fiaip, Fami en Anama en daarbij zijn alleen officiële makelaars aangesloten.
Er zijn veel niet gekwalificeerde bemiddelaars van Italiaans onroerend goed, ook in Nederland. Qua kennis, deskundigheid en ervaring zullen zij het vrijwel altijd afleggen tegen de officiële Italiaanse makelaars en het komt ook regelmatig voor dat ze huizen aanbieden die zij zelf nooit hebben gezien. Waakzaamheid is dan ook geboden.

Dubbele provisie - vermelding in koopakte

Een belangrijk verschil met makelaars in Nederland en België is dat de Italiaanse makelaar bevoegd is aan beide partijen commissie te vragen en hij doet dat ook. De totale commissie bedraagt doorgaans zes procent van de koopprijs, waarvan koper en verkoper ieder een gelijk deel, ofwel drie procent voor hun rekening nemen. Een hogere vergoeding komt ook voor, maar meer dan vier procent is uitzondering.
Sinds augustus 2006 dienen koper en verkoper in de koopakte te vermelden of de koop via een makelaar tot stand is gekomen en zo ja wie en welke vergoeding met hem is overeengekomen en hoe die is betaald. Indien achteraf zou worden vastgesteld dat in strijd met die regel is gehandeld, zal de koper door de fiscus over de volledige koopprijs worden aangeslagen. Dat zal hem duur komen te staan indien hij bij aankoop over de veel lagere kadastrale waarde belasting heeft betaald.

Verwijzing naar partij-adviseur

Vanwege zijn onpartijdigheid is de Italiaanse makelaar niet de meest aangewezen persoon om te adviseren bij een conflict of interest tussen koper en verkoper. In zo'n geval zal hij hen moeten aanraden ieder een eigen partijadviseur te nemen. Dat gebeurt ook vaak en partijen komen dan meestal bij een advocaat terecht. Betrokkenheid van advocaten bij onroerend goed transacties is in Italië dan ook heel gebruikelijk. Het geeft de koper rust want hij heeft dan de zekerheid dat zijn belangen worden behartigd door een adviseur die alleen voor hem optreedt.
In de loop der jaren heb ik als advocaat de nodige goede Italiaanse makelaars leren kennen. Omdat ik hen nogal wat werk uit handen neem, is een aantal van hen bereid om kopers die zich via mij bij hen melden een korting te geven op de provisie die zij normaliter in rekening brengen. Die korting kan oplopen tot het bedrag van mijn beloning, maar zal uiteraard nooit hoger zijn dan het bedrag van de provisie zelf.

Laatste ontwikkelingen op belastinggebied

Eigenaren van Italiaans onroerend goed dienen in Italië naast gemeentelijke onroerende zaaksbelasting (ICI) ook inkomstenbelasting te betalen. Het gaat daarbij om de inkomsten uit het huis. ICI dient in december betaald te worden en Inkomstenbelasting in juni van het volgende jaar. Inkomstenbelasting werd tot voor kort door slechts weinig huiseigenaren betaald omdat de inkomsten meestal lager waren dan de belastingvrije som, maar sinds de regering Prodi de belastingvrije som heeft afgeschaft, zal voortaan elke huiseigenaar die belasting moeten aangeven en betalen en wel voor het eerst in juni 2007.