Conformiteit

Geplaatst op 09-10-2016

Illegale bouwwerken

De Italiaanse regering heeft in de loop der jaren verschillende wettelijke maatregelen genomen om illegale bouw tegen te gaan. Krachtens die wetgeving dient de verkoper in de akte van eigendomsoverdracht te verklaren dat alle bouwkundige aanpassingen die nà 1967 hebben plaatsgevonden met vergunning van de bevoegde autoriteiten zijn uitgevoerd en te bevestigen dat het gebouw volledig aan de voorschriften van bouw- en woningtoezicht voldoet.

Strafbaar feit

De notaris bij wie de akte passeert, dient er op toe te zien dat behalve die verklaring van de verkoper ook alle gegevens van de nà 1967 verleende vergunningen in de akte worden vermeld, alsmede de bevestiging van de verkoper dat hij op de hoogte is van het feit dat hij een strafbaar feit pleegt indien zijn verklaring over de bouwkundige historie in strijd is met de waarheid. Die regel blijkt een effectief middel te zijn geweest om illegale bouw tegen te gaan. De wetgeving is ook in het belang van de kopers omdat zij er belang bij hebben dat de overgedragen zaak aan de regels voldoet. Of u als koper aan de genoemde verklaringen van de verkoper zekerheid kunt ontlenen dat de zaak inderdaad aan de regels voldoet, is de vraag. Vaak blijkt dat niet het geval. Als koper dient u de verkoper niet te snel te geloven en u moet de zaak steeds goed onderzoeken. Ik kan u daarbij helpen.

Conformiteitsvereiste

De feitelijke kenmerken van een gebouw waarvan de eigendom wordt overgedragen, dienen overeen te komen met die welke de zaak blijkens de kadastrale oppervlaktetekeningen en de goedgekeurde bouwtekeningen moet hebben. Als op dat punt afwijkingen bestaan en dat komt vaak voor, dienen deze voorafgaande aan de overdracht door de verkoper te worden weggewerkt. Verder dient de zaak te voldoen aan de door de overheid gestelde eisen ten aanzien van de bewoonbaarheid en de verschillende ruimten van een gebouw moeten in werkelijkheid de bestemming hebben die daar in het kadaster aan worden toegekend. Die bestemming wordt door de overheid bepaald aan de hand van bepaalde (gezondheids-) criteria, zoals oppervlakte, hoogte en verbinding met buiten. Vertrekken die niet aan de criteria voor woonruimte voldoen, hebben in het kadaster vaak de bestemming van opslagruimte, kelder (cantina) etc. Het betreft vaak halfondergrondse vertrekken die in de praktijk toch als woonruimte worden gebruikt, bijvoorbeeld als keuken of badkamer. In zo'n geval zal snel van een illegale situatie sprake zijn.

Sanering

De genoemde onregelmatigheden dienen voorafgaande aan de overdracht op kosten van de verkoper te worden gesaneerd. Hoe dat moet en of dat kan en wat daarvan de gevolgen zijn, is vaak onzeker. De koper weet meestal niet van het bestaan van de onregelmatigheden en komt daar vaak pas later achter, bijvoorbeeld als hij een hypothecaire geldlening heeft aangevraagd en de zaak op verzoek van de bank door een deskundige getaxeerd en onderzocht gaat worden. Indien dan onregelmatigheden aan het licht komen, kan dat voor de bank aanleiding zijn geen lening te verstrekken zolang de zaak niet is gesaneerd, danwel een lager bedrag geven dan het geval zou zijn geweest indien de zaak wel in orde was geweest.