Koop op papier

Geplaatst op 09-10-2016

In de eerste helft van 2004 heb ik twee columns gewijd aan de verkoop van huizen die alleen nog 'op papier' bestonden en dus nog gerealiseerd moesten worden. Daartoe bestond alle aanleiding omdat in die periode middels intensieve reclamecampagnes een aantal projecten op de Nederlandse markt werd aangeboden waar op z'n minst vraagtekens bij gezet kon worden. Daarom adviseerde ik eerst goed te onderzoeken wie de verkopers waren, of zij wel eigenaar waren van de grond waarop gebouwd zou gaan worden, welke ervaring en staat van dienst ze in Italië hadden en met name ook garanties te vragen dat eventueel verrichte aanbetalingen zouden worden terugbetaald indien de zaak niet zou worden afgebouwd.

Verkooppraatjes

De verkopers bedienden zich vaak van snelle verkooppraatjes. Het rendement op de investeringen zou hoog zijn en de financiering van de koopprijs geen probleem. Een koper kon met een beetje eigen geld volstaan en zou de rente en aflossing kunnen voldoen uit de inkomsten van de verhuur van de appartementen. Kopers die dat niet geloofden, konden zelfs verhuurgaranties krijgen mits de verkoper de verhuur mocht regelen. Kortom, je was dief van je eigen portemonnee als je niet meedeed. De verkoop verliep zeer succesvol; binnen een paar jaar waren de meeste appartementen verkocht, hoofdzakelijk aan Nederlandse particulieren. Of de verkoop ook zo succesvol zou zijn verlopen als de verkopers geen Nederlander maar Italiaan waren geweest en de projecten niet in Noord- maar in Zuid-Italië hadden gelegen, is de vraag. Ik denk van niet. De kopers zouden dan ongetwijfeld kritischer zijn geweest en voorafgaande aan de betalingen advies over de contracten hebben gevraagd, al was het maar vanwege het taalprobleem.

Wanprestatie

Inmiddels zijn we vijf jaar verder, zijn veel van de betreffende projecten gerealiseerd en de appartementen op naam van de kopers gezet. Of zij daarmee ook gelukkig zijn – daar was het hen om te doen – vraag ik me af. Ik denk in veel gevallen van niet omdat een aantal projecten – om het vriendelijk te zeggen – iets anders lijkt te zijn gelopen dan verwacht mocht worden. Zo zijn veel projecten kwalitatief slecht en vaak te laat of zelfs niet opgeleverd en blijkt in veel gevallen in strijd met de voorschriften te zijn gebouwd waardoor de gemeente geen certificaat van bewoning kan en wil afgeven en de nutsbedrijven geen aansluiting op het gas-, water- en lichtnet willen toestaan.

Schadebeperking

'Maar dan moet je zo'n huis toch niet afnemen en de koopovereenkomst ontbinden!' hoor je mensen zeggen. Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan, zeker als de problemen pas aan het licht komen nadat je als koper het grootste deel van de koopprijs hebt aanbetaald en er berichten zijn dat de verkoper meerdere crediteuren onbetaald laat en wel eens failliet zou kunnen gaan. Als koper kun je dan maar één ding doen: je schade beperken door het huis af te nemen in de staat waarin het zich bevindt, hoe gebrekkig dat ook moge zijn, en wel zo snel mogelijk en voordat de ontwikkelaar failliet gaat. Ik vermoed dat de af-gelopen tijd veel kopers noodgedwongen die keuze hebben moeten maken. Ik zou dat zeer betreuren. Als zij mijn adviezen uit 2004 zouden hebben opgevolgd en bij de aanbetaling een bankgarantie hadden geëist en gekregen, zou dat niet nodig zijn geweest. De kopers zouden hun inleg dan hebben kunnen terughalen, mits althans de geldigheidsduur van de garantie niet was verstreken en de verplichting tot uitbetaling niet betwist kan worden. Aangezien het formuleren van de uitbetalingbetalingsvoorwaarden en het claimen uit de garantie geen eenvoudige zaak is, blijft het daarom ook in 2009 verstandig dat de koper zich vanaf het allereerste begin van de transactie juridisch laat bijstaan.