Eigendomsoverdracht

Geplaatst op 09-05-2016

Volgens Italiaans recht gaat de eigendom van onroerende zaken over door wilsovereenstemming die schriftelijk is vastgelegd. Anders dan in Nederland hoeft die schriftelijke vastlegging niet bij een notaris plaats 
te vinden, maar toch zal dat vrijwel altijd gebeuren. Ten opzichte van derden wordt de koper immers pas eigenaar nadat de zaak in het onroerendgoedregister op zijn naam is overgeschreven en die overschrijving kán alleen plaatsvinden krachtens een koopakte die door koper en verkoper in het bijzijn van een notaris is ondertekend.

Boter bij de vis

Omdat in de relatie tussen koper en verkoper de eigendom wel overgaat door ondertekening van de koopakte, zal de verkoper die akte alleen willen ondertekenen indien hij op hetzelfde moment betaling van de koopsom ontvangt. Dat gebeurt vrijwel altijd op het kantoor van de notaris in Italië in handen van de verkoper middels afgifte van bankcheques. De betaling loopt anders dan in Nederland dus niet via de rekening van de notaris. Als koper en verkoper beide in Nederland wonen, zouden zij er voor kunnen kiezen de betaling in Nederland te regelen, maar dat kan bij het opstellen van de koopakte voor complicaties zorgen. 

Risico van dubbele verkoop

Het Italiaanse systeem geeft de koper minder rechts zekerheid dan het Nederlandse systeem dat de eigendomsoverdracht immers afhankelijk stelt van de vervulling van twee voorwaarden: 1. de ondertekening van de notariële leveringsakte én 2. de inschrijving van die akte in de openbare registers. In Nederland wordt de koopsom voor de ondertekening van de koopakte onder de notaris gestort, waardoor de koper niet het risico loopt dat hij zijn geld kwijtraakt zonder eigenaar te worden. De notaris mag de koopsom immers pas door betalen nadat aan beide voorwaarden is voldaan.
In Italië bestaat dat risico wel. Daar kan immers tussen het moment van ondertekening van de koopakte en de overschrijving daarvan op de zaak beslag gelegd worden of kan de zaak door de verkoper voor een tweede keer worden verkocht. De koper zal dan achter het net vissen indien het beslag c.q. de tweede koopakte eerder in het onroerendgoedregister wordt ingeschreven dan zijn koopakte. De derde die het beslag heeft gelegd of het huis heeft gekocht, wordt dan beschermd (de tweede koper mits hij te goeder trouw is). De koper zal dan moeten proberen zijn schade op de verkoper te verhalen, maar daar zit hij natuurlijk niet op te wachten. Waakzaamheid is dan ook geboden, vooral als de verkoper in financiële nood lijkt te verkeren en om die reden zijn huis moet verkopen. 

Taak van de notaris

Om u tegen de genoemde risico's te beschermen, is het van belang dat de notaris de koopakte zo snel mogelijk in het onroerendgoedregister laat overschrijven. Dat kan evenwel pas gebeuren nadat de akte is geregistreerd en de notaris de door de koper verschuldigde belastingen heeft betaald. De registratie kan heel snel geschieden en wel via het internet. 
De overschrijving van de koopakte in het onroerendgoedregister gaat niet via internet en daarom minder snel. Voor overschrijving is nodig dat de notaris een origineel exemplaar van de koopakte bij het onroerendgoedregister laat afleveren. Volgens de jurisprudentie is de notaris gehouden dat binnen drie tot vijf dagen na de ondertekening van de koopakte te doen en is hij aansprakelijk voor de schade die de koper als gevolg van de niet-tijdige overschrijving lijdt. Gelet op die regel zou je verwachten dat de overschrijving bij de meeste zaken snel gebeurt, maar tot mijn verbazing zie ik regelmatig akten waar het meerdere weken geduurd heeft. Dat is onbegrijpelijk. Als koper kunt u niets doen om de snelle overschrijving te bevorderen en ook niet vertrouwen op het spreekwoord: 'Chi va piano, va sano' (langzaam gaat zeker).